La société civile immobilière (SCI), comme outil de transmission du patrimoine
La société civile immobilière dite « SCI » est l’un des principaux outils permettant d’assurer la transmission d’un patrimoine tout en aménageant une gestion efficace de ce dernier. Incontestable dans la plupart des cas, elle permet d’une part d’aménager « contractuellement » les règles applicables entre ses associés, mais également de réduire considérablement les frais de Notaire et les droits de donation.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI est une société constituée au minimum par deux associés qui ont vocation à acquérir, conserver et développer en commun un patrimoine immobilier (ou mobilier).
La création d’une SCI est en premier lieu l’occasion de faciliter la gestion de son patrimoine. Elle permet d’éviter le régime juridique de l’indivision qui nécessite dans la plupart des cas l’unanimité des indivisaires pour prendre une décision.
Dans une SCI, la société est seule propriétaire d’un patrimoine immobilier. Les associés sont quant à eux propriétaires de parts sociales qu’ils détiennent en proportion de leurs apports.
Les statuts – Les rapports entre les associés sont organisés par les statuts. La rédaction de ces derniers est donc une étape fondamentale pour une gestion efficace et consentie par l’ensemble des associés. Les statuts vont déterminer entre autre, les pouvoirs qui seront attribués aux Gérants, les règles de majorité des assemblées générales (ordinaires ou extraordinaires) ainsi que la vie de la société de manière générale.
L’objet civil de la SCI – La société civile immobilière possède, par principe, un objet civil, par opposition à un objet commercial. Cette distinction est fondamentale dès lors qu’elle conditionne le régime fiscal applicable à la société. Si la société exerce une activité civile comme la location nue de biens immobiliers, la société sera « transparente » et se seront les associés qui seront taxables directement dans la catégorie des revenus fonciers de la même manière qu’une détention en directe.
Dès lors, on peut d’ores et déjà écarter l’idée selon laquelle une SCI permet une « optimisation fiscale » au niveau des revenus fonciers pour ses associés. C’est une idée répandue qui doit être écartée.
Si la SCI est totalement neutre sur un plan fiscal, son intérêt est pourtant loin d’être négligeable !
L’intérêt de constituer une SCI familiale
Liberté dans le choix de répartition des bénéfices – Premièrement, rien n’oblige les associés de disposer des mêmes droits financiers dans la société. Il peut tout à fait être convenu statutairement qu’indépendamment du pourcentage de détention du capital social, un associé qui ne détiendrait que 10% du capital, puisse avoir droit à plus de 10% des bénéfices. La seule limite étant les « clauses léonines », c’est à dire une clause attribuant l’intégralité des bénéfices ou des pertes à un seul associé.
Dans cette première situation, certains associés pourraient être gratifiés volontairement sans que cela ne soit assimilé à une donation taxable.
La SCI comme outil de transmission – Ce qui a rendu célèbre la SCI en pratique, c’est sa faculté à transmette un patrimoine important à moindre frais.
Comme il a été indiqué en amont, la SCI est seule propriétaire du patrimoine immobilier tandis que les associés ne détiennent que des parts sociales qui ne sont que la représentation de ce patrimoine immobilier. Pour autant, cela change tout en matière de transmission et de donation !
La donation ne porte pas sur le patrimoine immobilier détenu par la SCI, mais sur les parts sociales détenues par les associés.
Si la société a un objet civil, il n’en demeure pas moins que pour évaluer la valeur des parts sociales, il conviendra d’appliquer les règles applicables aux sociétés commerciales.
La valeur des parts sera donc égale au total de son Actif (biens immobiliers) diminué de son Passif (emprunts, dettes…). La valorisation de la SCI sera ainsi considérablement réduire en présence d’emprunts, ce qui réduira corrélativement la base taxable des droits de donation.
L’idée selon laquelle une transmission est réussie lorsqu’elle est effectuée peu de temps après la constitution de la SCI et l’acquisition par emprunt du patrimoine immobilier est donc vraie dans la plupart des cas.
Illustration chiffrée
Pour comprendre l’intérêt de la SCI, il convient de distinguer deux situations. Une transmission sans SCI, et la même transmission avec SCI.
- Donation à l’enfant unique d’un bien immobilier acquis pour 200 000 €. Au jour de la donation, l’emprunt restant dû est de 190 000 € :[1]
Dans cette hypothèse, la donation porte directement sur le bien immobilier évalué à 200 000 € sans prendre en compte le passif qui a été contracté pour cette acquisition.
Les droits de donation porteront donc sur la valeur du bien au jour de la donation, soit 200 000 €.
Si aucun abattement en ligne directe n’est disponible[1], les droits de donation sur 200 000 € s’élèveraient à 38.194,00 €.
Dans cette situation, la donation porte non pas sur le bien immobilier mais sur les parts sociales évaluées, eu égard au passif à 10 000 €, (200 000 € – 190 000 €).
2. Même situation, mais le bien en question a été acquis par SCI
Dans cette situation, la donation porte non pas sur le bien immobilier mais sur les parts sociales évaluées, eu égard au passif à 10 000 €, (200 000 € – 190 000 €).
Même en l’absence d’abattement disponible, la donation des parts n’entraineraient des droits de donation qu’à hauteur de 596 €, soit une économie de 98,5% par rapport à la première situation.
Ainsi, le coût de constitution d’une SCI qui avoisine généralement les 1 400 € TTC semble dérisoire eu égard à l’économie qu’elle peut générer.
Une SCI doit-elle tenir une comptabilité ?
Si aucun texte n’impose les associés d’une SCI à l’impôt sur le revenu de tenir une comptabilité, une gestion efficace de son patrimoine la rend indispensable.
Sans nécessairement avoir recours à un professionnel, un document simple, constatant les flux entrants (loyers) et sortants (remboursement emprunt, distribution), permet d’une part d’aménager une preuve de l’existence de bénéfices ou de pertes ainsi que leur répartition entre les associés, mais également d’appréhender avec plus de précision la véritable valeur de la SCI au moment de la transmission.
Par ailleurs, ce n’est qu’en s’appuyant sur cette comptabilité qu’une stratégie efficace de gestion patrimoniale dans une SCI familiale ne pourra être mise en place. Quand bien même la tenue d’une comptabilité au sens commercial n’est pas obligatoire, elle apparaît souhaitable pour des raisons pratiques.
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Vous pouvez également trouver en annexe un exemplaire de rapport annuel de gestion pour une SCI.
Auteur : Thomas RIGAL
Service droit des affaires
Office Notarial VIALLA & DOSSA
Montpellier, 21 Rue Foch
[1] Présence de donation antérieure de moins de 15 ans et supérieure à 100 000 €
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